Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.
Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.
Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.
Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.
Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.
Доверительный вид управления
Обременением при дарении квартиры также могут стать доверительные варианты управления недвижимостью. Отличие состоит в передаче дарителем одариваемому квартиры в полную собственность, но на строго ограниченный период времени. В соответствии с Законодательством, доверительное управление может быть оформлено на 5 лет, и в обязательном порядке оформляется госрегистрация. Причем долги лежат только на совести основного владельца, временный не имеет к ним никакого отношения.
Данный тип обременения можно оформить и заверить у нотариуса, что дает больше свободы при оформлении дарственной. Квартира передается во временное владение другому лицу, которое должно быть уведомлено основным владельцем жилплощади об условиях договора.
Дарственная с обременением: плюсы и минусы
Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.
ВАЖНО! Условие о проживании, так же как и пожизненный срок права на пользование подаренной жилплощадью, следует обязательно указать в договоре.
В большинстве случаев для получателя проблемной недвижимости перечисление плюсов такой сделки на этом и заканчивается. К минусам одаряемого относится освобождение владельца от различных проблем и сохранение за ним права пользоваться объектом, что несомненно, является плюсом для дарителя.
Такой вариант подходит людям, не имеющим возможности приобрести недвижимость иным способом и уверенным в своих юридических и финансовых силах решения возможных проблем. Совершая подобные сделки, многие просто не знают, как снять обременение с квартиры.
Как совершить сделку с дарственной квартирой?
Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.
-
Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.
-
Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.
-
Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.
-
Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
-
определить точную стоимость доли в квартире;
-
уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
-
Кадастровый паспорт.
-
Свидетельство собственника.
-
Техпаспорт на недвижимость.
Договор дарения с обременением
Одним из наиболее распространенных способов передачи имущества является дарение. Сделка подразумевает под собой полную безвозмездность. Однако в силу ряда обстоятельств, собственность может находиться под обременением. Как же составить и оформить договор дарения имущества, например квартиры с обременением?
Для того чтобы передать имущество другому лицу на безвозмездной основе необходимо заключить договор дарения. Данная сделка предоставляет право на собственность. Однако если есть обременение, то действуют определенные ограничения.
По этой причине данные сделки чаще проводятся между близкими людьми. Главной целью является сохранить имущество, например, квартиру или дом, застраховать себя от возможности остаться на улице.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.
Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.
Что по поводу судебного ареста?
С тем имеющимся в распоряжении жильём, над которым висит арест по судебному решению, всё намного сложнее и решается более тяжелым способом. Именно такую квартиру нельзя подарить до того момента, пока не будут сняты все запретительные меры. Так как судебный орган обычно накладывает арест на жилье на протяжении всего процесса разбирательства, то и жильём пользоваться в этот момент нельзя. Единственным исключением является тот момент, когда вы добровольно исполните все исковые требования, либо переложите арест на другое такое же имущество. Но, оно обязано выступать равным, как по своей стоимости, так и по техническим сторонам вопроса. Снятие ареста производится через судебное разбирательство. Если в результате судебного решения право перейдет к истцу, то договор дарения оформить будет нельзя.
Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.
Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.
До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.
Что такое обременение
Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.
В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:
- залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
- сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
- арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.
Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.
Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.
Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.
Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
- устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.
Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.
Обременение в виде ипотеки
Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.
Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.
Комментарий специалиста
Потапова Светлана
Юрист
Иногда допускается и такой вариант оформления дарственного договора, когда ипотека выплачивается фактическим владельцем недвижимости, а одаряемый согласно дарственному договору является участником ренты. Это подразумевает, что до конца жизни даритель будет оплачивать ипотеку, в то время как одаряемый будет свободен от данных обязательств.
Однако, чтобы не ошибиться и оформить договор дарения с ипотечным обременением следует посоветоваться с юристом, а лучше провести данную сделку под его патронатом.
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Документы для оформления сделки дарения
Для того чтобы составить и зарегистрировать соглашение о дарении недвижимости, заинтересованным лицам необходимо будет представить следующие документы:
- паспорт каждого гражданина, который принимает участие в данной сделке. Если квартира передается в пользование несовершеннолетнему лицу, ему необходимо будет представить свое свидетельство о рождении. Если же сделка заключается в пользу гражданина, не обладающего дееспособностью, потребуется паспорт его законного опекуна, а также нотариально заверенная доверенность с указанием соответствующих полномочий по участию в сделках
- документ, подтверждающий наличие права собственности у дарителя (это может быть договор купли-продажи, социального найма и т.д.). Только при наличии права собственности, зарегистрированного и оформленного надлежащим образом, законный владелец сможет распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению
- документ, подтверждающий оплату установленной государственной пошлины. Обязанность по оплате, как правило, возлагается на дарителя, однако положения договора могут устанавливать и иной порядок в зависимости от решения сторон
- письменное заявление от дарителя, выражающее его намерение по безвозмездной передаче жилья в собственность другого лица
- выписка из ЕГРЮЛ (только в том случае, если одной из сторон является коммерческая организация)
- кадастровый паспорт на объект имущества, который является непосредственным предметом договора дарения
- выписка из домовой книги, сообщающая о количестве лиц, прописанных в квартире